.      

פסק דין

 

 

לפני תביעה לפינוי מושכר שעניינה הפרות שונות שביצעה הנתבעת, אשר מהוות, לשיטת התובעת, עילה לביטול הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים ולפינויה של הנתבעת מהמושכר.

 

התובעת היא חברה פרטית המפעילה את קניון העיר תל אביב בע"מ (להלן: "הקניון"), אשר ביום 5.6.2017 חתמה על הסכם שכירות עם הנתבעת, המפעילה מסעדה הידועה בשם "הקפיטריה" בקניון (להלן: "הקפיטריה" או "המסעדה").

 

במסגרת הסכם השכירות, נקבע כי תקופה השכירות הינה למשך חמש שנים, החל ביום 26.11.2017, ובצדה אופציה להארכת התקופה בשתי תקופות נוספות בנות חמש שנים כל אחת.

 

טענות הצדדים בתמצית                

 

טענות התובעת

1. בכתב תביעתה התובעת טוענת להפרות שונות, וביניהן הפרות יסודיות של הסכם השכירות, החל בשנת 2018 ועד למועד זה. לטענת התובעת, כבר מתחילת הדרך לא עמדה הנתבעת בהתחייבויותיה והפרה את הסכם השכירות בכך שפיגרה בתשלום דמי השכירות ו/או דמי הניהול ו/או תשלומים אחרים, וכן שלא שילמה את התשלומים המתחייבים על פי ההסכם ולא העבירה דוחות פדיון. עוד טוענת התובעת כי החל מחודש נובמבר 2019 לא שילמה התובעת כלל את התשלומים המוטלים עליה מכוח ההסכם.

 

1. הפרות אלו לא תוקנו חרף פניות והתראות חוזרות ונשנות מטעם התובעת. משלא תוקנו ההפרות, הודיעה התובעת על ביטול הסכם השכירות ודרשה את פינויה של הנתבעת מהמושכר.

 

1. התובעת מוסיפה כי לאחר שהתגלעו מחלוקות בינה לבין הנתבעת, ביקשו הצדדים להגיע לסיכום לעניין שינוי תנאי הסכם השכירות ובכך להסדיר את המחלוקת, אולם הנתבעת נמנעה בחוסר תום לב מלחתום על תוספת להסכם השכירות תוך העלאת דרישות נוספות.

 

1. ביום 28.7.2020 פנתה התובעת לנתבעת במכתב לפיו על הנתבעת לפרוע את מלוא חובותיה תוך 7 ימים, שאחרת תיאלץ התובעת לפנות להליכים משפטיים ולחלט את הפיקדון שהופקד. ביום 30.8.2020 נערכה פגישה בין הצדדים בה הציעה הנתבעת הצעתה להסדר, הצעה אשר נדחתה על ידי התובעת.

 

1. התובעת סבורה כי לאור הפרותיה של הנתבעת, ובהתאם לסעיף 15 להסכם השכירות וסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א­- 1970, עומדת לתובעת הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש מהנתבעת לפנות את המושכר ולהחזירו לחזקת התובעת, יחד עם כל המתקנים שחוברו חיבור של קבע ויחד עם הציוד הקיים בו.

 

 טענות הנתבעת

 

1. הנתבעת טוענת שהתובעת מתנהלת בצורה בריונית, אסורה ומפרה, תוך עשיית דין עצמי וחוסר תום לב בניסיונה לפעול לביטול הסכם השכירות וסילוק ידה של הנתבעת מהמושכר.

 

1. בעליו הקודמים של הקניון, פנו מיוזמתם לחלק מבעלי המניות בנתבעת וביקשו להקים מסעדה בקניון. לצורך ההקמה השקיעה הנתבעת סך של  למעלה משלושה מיליון שקלים במסעדה.

 

1. הנתבעת טוענת כי הפעלת המסעדה הייתה מורכבת ביותר והקניון סבל מקשיי אכלוס וקשיי תשתית רבים, אשר הסבו למסעדה נזק רב ובגינם נוצרו מחלוקות בין הצדדים, כך למשל הצפת מי גשמים וקריסת ניקוזים, חסימה ופגיעה בדרכי הגישה למסעדה, מכת חולדות, שבירת ויטרינת המסעדה, קריסת תקרת גבס ועוד. מחלוקות נוספות נתגלעו ביחס לחיוב נוסף בגין דוכן TAKE AWAY, וכן  ביחס למענק אותו התחייבה התובעת להעניק תמורת הקמת המסעדה.

 

1. כמו כן מוסיפה הנתבעת כי במשך 4 שנים התחלפו אצל התובעת 5 מנכ"לים, כאשר האחד לא יודע על הסיכומים שנעשו עם קודמו, דבר אשר הפך את ההתנהלות לכמעט בלתי אפשרית.

 

1. עוד טוענת הנתבעת כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לגובה דמי השכירות בחודשים נובמבר 2019 עד פברואר 2020 ובחודשים יוני – אוגוסט 2020. הצדדים ניהלו משא ומתן במטרה לפתור את המחלוקות ביניהם בגין התקופה הראשונה, ואף הושגה הסכמה שהובאה בכתב ע"י מנכ"ל התובעת באותה עת, אורי אבל, באשר לסכום של 310,725 ₪ אותו תשלם הנתבעת החל מחודש אפריל 2020.

 

1. הנתבעת מציינת כי הינה עומדת גם כעת, ועל אף המשבר הקשה בענף המסעדנות לאור נגיף הקורונה, על נכונותה לשלם סכום של 399,957 ₪ לצורך סיום המחלוקת. סכום זה מורכב מסך של 288,344 ₪ בגין דמי שכירות ודמי ניהול לחודשים נובמבר 2019- פברואר 2020, וסך של כ- 111,614 ₪ עבור דמי שכירות וניהול בחודשים יוני-יולי-אוגוסט 2020. השיקים הונפקו זה מכבר לטובת התובעת וממתינים למסירתם, אולם בניגוד מוחלט להסכמות שבכתב, החליטה התובעת שאינה מקבלת את השיקים והחלה לפעול לביטול ההסכם, ללא קיומה של עילה מוצדקת. במהלך חודש יוני 2020 ובניגוד להסכמות, הודיעה התובעת על דרישתה לתשלום חוב של 604,561 ₪, ולאחר מכן שלחה התובעת 2 מכתבים נוספים בהם דרישה לתשלום חוב של 2,018,173 ₪ (המכתב הראשון) ודרישה לתשלום חוב של 1,928,640 ₪ (המכתב השני).  ביום 2.11.2020 ותוך כדי שהנתבעת פועלת לקבלת אישור למתווה עליו סוכם בכתב, הגיעה דרישתה של התובעת לתשלום חוב בסך 2,178,296 ₪.

 

1. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי משך מספר חודשים משרדי התובעת והקניון כולו היו סגורים, כי סעיף 9.19 לנספח התנאים המיוחדים של הסכם השכירות שולל מהתובעת זכות לדמי שכירות מקום בו 80% מהשטחים המסחריים בקניון אינם פעילים, וכי אז יעמדו דמי השכירות ע"ס 8% מהפדיון.

 

1. באשר לטענותיה בדבר גובה השכירות בתקופת משבר הקורונה, קרי החל מחודש מרץ 2020 ועד למועד הגשת התביעה, מפנה הנתבעת לסעיפים 17.1-17.2 בהסכם השכירות המפרטים מהו כוח עליון ומהן השלכותיו לעניין ביטול ההסכם, וכן לסעיפים 9.61 –9.62 בנספח התנאים המיוחדים של הסכם השכירות, אשר הופכים את הסעיפים להדדיים, בכך שמחילים את ההוראות גם ביחס למשכיר וגם ביחס לשוכר. לפיכך, לטענת התובעת, אי עמידה בהסכם בשל כוח עליון לא יאפשר ביטולו של ההסכם ולא יקים לתובעת זכות לקבלת דמי השכירות.

 

 

דיון והכרעה

 

1. הצדדים מנהלים מערכת יחסים סבוכה, המערבת היסטוריה של מחלוקות ואי הסכמות כבר מראשית הדרך, כשכל צד מחזיק בטענותיו הרבות כלפי הצד שכנגד. טענות אלה גובשו לכדי הסכם שנחתם בין הצדדים בפברואר 2020, במהלכו הוחלט כי הנתבעת תשלם סך של כ-310,000 ₪ בגין חובותיה נכון לאותו מועד. תשלום זה, על אף הסכמת הצדדים, לא התקבל לידי התובעת ולא נפרע.

 

1. אני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה ניסתה לסיים את המחלוקת ולהסדיר את התשלומים אולם נתקלה באי שיתוף פעולה מצדה של התובעת, (ייתכן בשל החלפת הבעלים אולם איני נדרשת לכך) ולפיכך לא הסתיימה המחלוקת כבר בשלב המוקדם של ההידברות בין הצדדים. משהתובעת לא קיבלה את השיקים שהונפקו עבורה ולא פעלה לסיום הסכסוך, מנעה היא בפועל מהנתבעת לרפא את הפגם ולהוציא לפועל את הסכמת הצדדים מיום 25.02.20. שכן, כפי שניתן ללמוד ממכתב ב"כ הנתבעת אל ב"כ התובעת אשר צורף כנספח 10 לכתב ההגנה, הנתבעת הייתה ערוכה למסור את ההמחאות במועד שליחת המכתב. העתק המחאה בנקאית צורפה לכתב ההגנה ומעידה על רצינות הנתבעת לעמוד בהתחייבותה. אלא שבשלב מאוחר יותר, וככל הנראה בעקבות חילופי בעלים אצל התובעת, נתקבלה דרישה מצד התובעת לתשלום סכומים אשר גבוהים בפער ניכר מהסכום עליו סוכם קודם לכן בין הצדדים ואינם תואמים את ההסכמות אליהן הגיעו.

 

1. כפי שניתן ללמוד מנספח 4 לכתב ההגנה, הצדדים הגיעו לסיכום ביום 25.02.2020  לפיו ישולם סכום של כ- 310,000 ₪ בשלוש המחאות הראשונה בחודש אפריל. ביום 28.07.20 דרשה התובעת מהנתבעת תשלום בסך של 1,169,640 ₪ ואף סכום של 2,018,173 ₪, נספח 5 לכתב התביעה. ביום 02.11.20 דרשה התובעת מהנתבעת תשלום בסך כולל של 4,158,930 ₪ כאמור בנספח 9 לכתב התביעה.

 

1. ברקע הדברים ומבלי להכביר מילים אוסיף, כי במהלך הדיון נשמעה טענה, לפיה התובעת מתעמרת בנתבעת ומבקשת פינוייה, בין השאר, על רקע רכישת בעליה של התובעת רשתות מזון שונות והרצון להחליף את הנתבעת ברשתות שנרכשו, (ידיעה זו, בדבר רכישת הבעלים של הקניון רשתות מזון, גובתה במהלך הדיון בקטעי עיתונות כלכלית). מבלי לקבוע מסמרות בעניין, ומאחר שלא הונחה בפניי תשתית ראייתית מספקת להשערה זו ולהיתכנותה, לא אדון בטענה לגופה, אולם אבהיר כי התנהלות מעין זו, ככל שכך קרה, איננה ההתנהלות המצופה מהתובעת ואינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. 

 

 

הודעת התובעת בדבר משבר הקורונה – נספח 5 לכתב ההגנה

 

1. ביום 30.3.2020 ובעקבות ההגבלות על הפעילות המשקית, שלחה התובעת הודעה לשוכרי הקניון לפיה הוחלט להקפיא את תשלום דמי השכירות ודמי האחזקה והניהול בגין חודש אפריל 2020 עד להודעה אחרת עבור שוכרים שלנוכח הגבלות המדינה הופסקה פעילותם בקניון. עוד ציינה התובעת במכתבה כי היא מודעת היטב לכך שהמשבר החל עוד ביום 15.3.2020, והדבר יילקח בחשבון בבואה להוציא חיובים בגין התשלומים.

 

1. מכתב זה מעיד כאלף עדים על כך שהתובעת מכירה ומודה כבר מאמצע חודש מרץ כי משבר הקורונה בעיצומו וכי מדובר בתקופה בה לא ניתן להפעיל את המסעדה כפי שהופעלה בשגרה. אציין כי נקודת המוצא הינה כי העסק חפץ חיים הוא וכי ככל שהפעלת העסק רווחית וכדאית עסקית, כי אז הדעת נותנת כי בעליו היו מפעילים אותו. לאחר ששמעתי את הצדדים במועד הדיון, התרשמתי כי לא ניתן היה להפיק רווח כלכלי מפתיחת הקפיטריה בשים לב למגבלות וכי גם הפעלת משלוחים של "קפה" לא הייתה כדאית בנסיבות העניין. בהקשר זה מקובלת עלי טענת הנתבעת כי ככל שהדבר היה כדאי עסקית הרי הייתה נלקחת החלטה להפעלת הקפיטריה.

 

1. עוד אני למדה מעמדתה זו של התובעת שבאה לידי ביטוי בהודעתה לכלל שוכרי הקניון, כי התובעת עצמה רואה את התקופה החל מיום 15.03.20 כתקופה משברית, אשר כפי שאפרט בהמשך נופלת להגדרה של כוח עליון, כפי שהגדירו זאת הצדדים עצמם.

 

1. משכך, באשר לטענת התובעת על כך שלא נמסרו לה ההמחאות פרי ההסכם מיום 25.02.20, ואשר הראשונה שבהן אמורה הייתה להימסר בחודש אפריל, הרי שאי מסירת ההמחאות, בתוך תקופת המשבר, אינה מהווה הפרה.

 

1. כך גם, מרוח הדברים של התובעת מאותה הודעה מיום 30.03.20 עולה ניחוח של סובלנות ושל סלחנות וכי טרם הוחלט באשר למדיניות התובעת וכפי שסיימה התובעת את מכתבה :"כתמיד נשאר קשובים לצרכי השוכרים בקניון, וכן נמשיך לעקוב אחרי ההתפתחויות במצב והשינויים בנסיבות, ואחרי הנחיות גופי הממשל. בהתאם לכך נשוב ונקבל החלטות נוספות בהמשך, וכמובן שנעדכן אתכם ככל שתתקבלנה החלטות נוספות". לכן, מקובלת עלי האפשרות כי הנתבעת סברה ופרשה עמדה סבלנית זו של התובעת, בוודאי באשר למועד מסירת המחאות.

 

1. עוד במסגרת אותה הודעה לכלל השוכרים מציינת התובעת כי :"כולנו מצויים בזמנים לא פשוטים, ואנחנו צריכים לפעול כתף אל כתף כדי לצלוח תקופה קשה ומורכבת זו. כמובן שאין מקום לצעדים חד צדדים מצד מי מהשוכרים". יפה כתבה התובעת. ואני מוסיפה: "נאה דורש נאה מקיים". מצופה גם מהתובעת, בזמנים קשים אלו, לא לפעול באופן חד צדדי כלפי הנתבעת.

 

כוח עליון וסעיפי התנאים ההדדיים

 

1. פתרון המחלוקת והכרעה בתביעת זו טמונים הם בסעיף 17.1 ו- 17.2  להסכם השכירות בין הצדדים ובסעיפים 9.61 ו-9.62 לנספח הסכם השכירות בדבר תנאים מיוחדים. בשל חשיבות נוסח הסעיפים, הם יובאו להלן ככתובם.

 

הסכם השכירות:

" 17. כוח עליון

17.1.    השוכר מצהיר ומתחייב כי המשכירה ו/או חברת הניהול לא תחשבנה כמי שהפרו את ההסכם או שלא קיימו תנאי מתנאיו, אם הסיבה להפרת ההסכם או לאי קיום התנאי הינה כוח עליון.

 

כוח עליון לצורכי הסכם זה משמעו שריפה, התפוצצות, פיצוץ, אסון טבע, שביתה, השבתה, מלחמה, צווי הפסקת עבודה מטעם הרשויות, הוראות או החלטות שיפוטיות מכל סוג שהוא ו/או כל סיבה אחרת שאינה בהשפעת ובשליטת המשכירה ו/או חברת הניהול ואינה תוצאה של רשלנות מצידן".

 

17.2.     השוכר מצהיר ומתחייב כי הפרת ההסכם ו/או אי קיום תנאי מתנאיו מחמת כוח עליון לא ישמש עילה בידי השוכר לביטול הסכם זה, כולו או מקצתו, ולא תשמש עילת תביעה כלשהי של השוכר כנגד המשכירה ו/או חברת הניהול" .

 

נספח 1 – פירוט תשלומים, שינויים ותנאים מיוחדים:

 

"   9.61.      סעיף 17.1 בסוף הפסקה הראשונה יתווסף "השוכר לא יהיה בהפרה של ההסכם ככל שהסיבה להפרה הינה כוח עליון כמפורט בס"ק זה.

 

9.62     במקום המילים "השוכר מצהיר ומתחייב" ירשם: "הצדדים מצהירים ומתחייבים". במקום המילה "השוכרת" ירשם: "הצדדים".  בסוף הסעיף במקום "של השוכרת כנגד חברת המשכירה ו/או חברת הניהול" ירשם : "צד כנגד השני". "

 

1. עינינו הרואות כי הצדדים עצמם, ולאחר הסכמה ברורה וחד משמעית ביניהם אשר משתקפת בהסכם השכירות ובנספחיו, בחרו לפרש באופן ספציפי ונקודתי את המונח "כוח עליון", וכן להחיל את השלכותיו על התחייבויות הצדדים בצורה הדדית ושוויונית, כך שדין השוכר כדין המשכירה ו/או חברת הניהול, בכל הנוגע לביטולו של ההסכם עקב כוח עליון.

 

1. עת קבעו הצדדים כי כוח עליון משמעו, בין היתר, צווי הפסקת עבודה מטעם הרשויות, הוראות או החלטות שיפוטיות מכל סוג שהוא ו/או כל סיבה אחרת שאינה בהשפעת ובשליטת המשכירה ו/או חברת הניהול, הרי שניתן להסיק בבירור כי משבר הקורונה נכנס בגדרי מונח זה. אין חולק כי תקנות לשעת חירום והוראות הממשלה ו/או הרשויות השונות, כפי שאלו ניתנו עקב התפרצות נגיף הקורונה, בעקבותיהן נאסרה פתיחת מסעדות והוטלו מגבלות חמורות על הפעלתן, מהוות הוראות או החלטות שיפוטיות התואמות את פירוש המונח "כוח עליון". בנוסף, מדובר בסיבה שכמובן איננה בהשפעת ובשליטת המשכירה, השוכרת או חברת הניהול. לפיכך, סבורה אני כי יש להחיל את סעיף 17 להסכם השכירות ובכפוף אליו גם את סעיפים 9.61 ו-9.62 ביחס למקרה הנדון.

 

1. לא זו בלבד שסעיף זה אינו נוקט בלשון "הפרה יסודית" בגין אי תשלום דמי השכירות במקרה של כוח עליון, אלא הוא אף אינו נוקט כלל בלשון "הפרה".  משכך, הרי שהנתבעת לא ביצעה הפרה עת נמנעה מתשלום דמי השכירות מחמת כוח עליון.

 

1. לסיכום: באשר לטענת התובעת על הפרה הנוגעת לתקופה אשר קדמה למשבר הקורונה, אליה הצדדים סיכומו כי ישולם סכום של כ- 310,000 ₪ וכי ההפרה כוונה לאי מסירת ההמחאות במועד, אני מקבלת את הטענה כי אי מסירת ההמחאה הראשונה בחודש אפריל, בתוך תקופת הקורונה, כפי שגם התובעת הגדירה, נופלת להגדרת כח עליון, ומשכך אינה תחשב להפרה המקנה ביטול או פינוי. כך גם, באשר לטענת ההפרה, הנוגעת לאי תשלום דמי שכירות בתקופת הקורונה, הרי הסוגיה נופלת אף היא בגדרי כח עליון, אשר לפי כוונת הצדדים, לא ייחשב כהפרה.

 

משזוהי מסקנתי, הרי שאיני מוצאת לנכון לקבל את טענות התובעת ומשכך התביעה לפינוי נדחית.

 

1. לצד הניתוח המשפטי, אני מוצאת לשתף גם בשיקולים נוספים אשר תמכו בתוצאה אליה הגעתי וביניהם: נלקחו בחשבון הקשיים והמכשולים הרבים אשר ניצבו בפני הנתבעת בתחילת תקופת השכירות, ביניהם הוויטרינה השבורה, עבודות התשתית שהתבצעו סביב המסעדה, נזילות שונות במושכר, מכת החולדות וכדומה. כעת, עם התקווה להתאוששות המשק ולאור מגמת היציאה המשוערת ממשבר הקורונה, ציפתה הנתבעת להתחיל ולהפיק תועלת ורווח מהשקעתה, לאחר שצלחה את "חבלי הלידה" של קניון בראשית דרכו ולאחר התמודדות עם משבר הקורונה במשך כשנה.

 

1. במסגרת שיקולי נתתי משקל לעובדה כי מדובר בהסכם שכירות אשר צופה פני עתיד, נחתם במחשבה על הטווח הארוך ומעניק לנתבעת תקופות שכירות ואופציות הארכה כוללות למשך 15 שנים.  כמו גם, עמדה לנגד עיניי השקעת הנתבעת במושכר בסכום של כ-3 מיליון ₪ אשר היו יורדים לטמיון ככל שהייתה נדרשת לפנות את המושכר.

 

1. עוד אוסיף כי לא מצאתי בפסיקות בתי המשפט ביחס למשבר הקורונה ואף בפסיקה שהובאה על ידי ב"כ התובעת, תביעה שבמרכזה הסכם שכירות ובו סעיף ספציפי וחד משמעי המגדיר את המונח "כוח עליון" ואף קובע דין שווה בעניינו למשכיר ולשוכר. משכך הם פני הדברים, הרי שלא ניתן להסיק מפסיקות אחרות שניתנו על ידי בית המשפט ואין להשליכן על המקרה דנן, בו קיימת התייחסות נקודתית ומפורטת לכוח עליון ולהשלכותיו על התחייבויות הצדדים.

 

1. על אף התוצאה אליה הגעתי בדבר דחיית התביעה, אבקש להבהיר כי אין להסיק מדבריי  שמקובלת עלי הימנעות מתשלום דמי שכירות.  אין לקבל מצב בו נכס מושכר לגורם כלשהו אשר אינו עומד בהתחייבויותיו ואינו משלם את דמי השכירות המוסכמים או את דמי השימוש הראויים בגינו והדברים חלים גם בתקופת משבר הקורונה. אלא שהדרך הראויה והנכונה בה יש להלך הינה בבחינת כל מקרה לגופו ובעיון בכל סעיף וסעיף בחוזה הספציפי שנכרת בין הצדדים ובשים לב לנסיבות כל מקרה.

 

1. בהמשך לכך, ובהתבסס על ההסכמות הקודמות בין הצדדים, כפי שאלו קיבלו ביטוי בכתב, כמו גם במועד הדיון אני פוסקת כי הנתבעת תשלם לתובעת סך של 399,957 ₪.

 

1. בהזדמנות זו אני רואה לנכון לחזור ולהציע לצדדים לבוא בדברים ביניהם באשר לגובה דמי השכירות בגין חודשי משבר הקורונה, משבר אשר טרם הסתיים. בין היתר מוצע לצדדים לשקול את אשר נאמר גם בדיון כמצע להדברות וכדוגמא בלבד, נשיאה משותפת בנזקי הקורונה וכתוצאה מכך הפחתה של כ- 50% מתשלום דמי השכירות בגין תקופת משבר הקורונה או דחיית תשלום דמי השכירות למשך 24 חודשים בכפוף לגביית ריבית שנתית של כ-4% וכדומה.

 

סוף דבר

 

בסיכומו של דבר, תביעת הפינוי נדחית.

 

התובעת תישא בהוצאות משפט בסך של 70,000 ₪ אשר ישולמו לנתבעת תוך 30 יום.

 

במסגרת שיקולי לקחתי בחשבון את הייצוג המשפטי בסוגיה זו במשך מספר חודשים, את החלפת הייצוג של הנתבעת באמצע הדרך, את הצורך בשני דיונים בפרקי זמן קצרים, את התנהלות התובעת ואת יכולתה להימנע מההליך.